Calculadora de amortización anticipada
Introduce el capital pendiente de tu hipoteca y la cantidad que quieres amortizar para comparar cuánto ahorras reduciendo la cuota mensual frente a reducir el plazo restante.
Con estos números, lo que más dinero te ahorra en total es reducir plazo: 7979,47 € más en intereses que reducir cuota, terminando de pagar 3 años y 6 meses antes.
¿Lo que necesitas es que tu cuota baje ya? Elige reducir cuota: pagarías 110,92 € menos al mes desde el primer momento, aunque ahorres menos en total.
Estas son tus dos opciones:
Reducir cuota
720,98 €
Pagas menos cada mes, pero durante el mismo tiempo: es la opción que menos reduce el gasto total en intereses.
- Plazo (sin cambios)
- 20 años
- Intereses ahorrados
- 6620,68 €
Reducir plazo
Ahorra más16 años y 6 meses
Pagas la misma cuota, pero terminas antes: es la opción que más reduce el gasto total en intereses.
- Cuota (sin cambios)
- 831,90 €
- Intereses ahorrados
- 14.600,15 €
¿Cómo se calcula? y preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el ahorro de una amortización anticipada?+
Cuando entregas una cantidad de dinero a amortizar capital, el nuevo capital pendiente es el capital actual menos esa entrega. A partir de ahí, tienes dos formas de aplicar ese ahorro:
Reducir cuota: mantienes el plazo restante (n) y recalculas la cuota mensual con el nuevo capital, usando la misma fórmula de amortización francesa que calcula la cuota de cualquier hipoteca:
nuevaCuota = nuevoCapital · i / (1 − (1 + i)^−n)
Reducir plazo: mantienes la cuota mensual actual y recalculas cuántos meses harán falta para amortizar el nuevo capital con esa misma cuota, despejando n de la fórmula anterior:
nuevoPlazo = − ln(1 − i · nuevoCapital / cuotaActual) / ln(1 + i)
Donde i es el TIN anual dividido entre 12 y expresado en tanto por uno, y n es el plazo restante en meses (los años multiplicados por 12).
En ambos casos, los intereses ahorrados se calculan comparando el total de intereses que quedaban por pagar antes de la amortización con el total de intereses que quedan por pagar después, en cada modalidad. Como reducir plazo hace que el capital deje de generar intereses antes, esta modalidad ahorra siempre más intereses totales que reducir cuota, para la misma cantidad amortizada.
Si la cantidad que introduces es igual o superior al capital pendiente, la calculadora entiende que cancelas el préstamo por completo y muestra el ahorro de la totalidad de los intereses que quedaban pendientes.
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?+
Reducir plazo casi siempre te ahorra más intereses en total, porque el capital pendiente deja de generar intereses antes. Reducir cuota, en cambio, no ahorra tanto en intereses totales, pero te da más liquidez mensual desde el primer momento, lo que puede ser preferible si necesitas margen en tu presupuesto mensual. La mejor opción depende de si priorizas el ahorro total o el alivio en tu cuota mensual.
¿Cuánto cuesta amortizar anticipadamente una hipoteca?+
Las entidades bancarias pueden cobrar una comisión por amortización anticipada, cuyos límites máximos están regulados por la Ley 5/2019. Estos límites varían según si la hipoteca es a tipo fijo o variable y según el momento del préstamo en que se amortiza. Antes de amortizar, revisa tu escritura o consulta directamente con tu banco la comisión exacta que te aplicaría, ya que puede reducir el ahorro neto de la operación.
¿Por qué reducir plazo ahorra siempre más intereses que reducir cuota?+
Porque al reducir plazo mantienes la misma cuota mensual pero terminas de pagar antes, de modo que el capital deja de generar intereses más pronto. Al reducir cuota, en cambio, sigues pagando durante el mismo número de meses, por lo que aunque cada cuota sea menor, el capital pendiente tarda más en amortizarse por completo y genera intereses durante más tiempo.
¿Puedo amortizar varias veces a lo largo de la vida de mi hipoteca?+
Sí, puedes hacer entregas a capital tantas veces como quieras y como tu banco permita, combinando incluso ambas modalidades en distintos momentos. Cada amortización recalcula el capital pendiente sobre el que se aplican los cálculos de esta calculadora, por lo que puedes repetir la simulación después de cada entrega con el nuevo capital pendiente y el plazo restante actualizado.
¿Amortizar anticipadamente siempre es la mejor opción para mi dinero?+
No necesariamente. Amortizar tiene sentido cuando el TIN de tu hipoteca es más alto que la rentabilidad neta que esperas obtener invirtiendo ese dinero. Si tu hipoteca tiene un tipo bajo y esperas rentabilidades superiores invirtiendo (con el riesgo que eso conlleva), podría compensarte más invertir en lugar de amortizar. Es una decisión personal que depende de tu tolerancia al riesgo y tu situación financiera global.
¿Tiene ventajas fiscales amortizar anticipadamente la hipoteca?+
Solo si tu hipoteca conserva el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual (hipotecas firmadas antes de 2013, en general), en cuyo caso las cantidades amortizadas anticipadamente también pueden formar parte de la base de la deducción, dentro de los límites anuales establecidos. Para hipotecas más recientes, sin este régimen transitorio, amortizar no genera un beneficio fiscal directo.