Calculadora de cuota de hipoteca
Introduce los datos de tu préstamo para ver la cuota mensual, el total de intereses y el coste total del crédito, calculado con el sistema de amortización francés que usan todos los bancos españoles.
¿Cómo se calcula? y preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?+
La cuota mensual de una hipoteca se calcula con el sistema de amortización francés, el método que utilizan por defecto todos los bancos en España tanto para préstamos a tipo fijo como variable. Su característica principal es que la cuota se mantiene constante durante toda la vida del préstamo (o durante cada periodo de tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable), aunque la proporción entre capital amortizado e intereses pagados cambia cada mes.
La fórmula que se aplica es la siguiente:
cuota = P · i / (1 − (1 + i)^−n)
Donde P es el capital prestado (el precio de la vivienda menos la entrada), i es el TIN anual dividido entre 12 y expresado en tanto por uno (por ejemplo, un TIN del 3% equivale a i = 0,03/12), y n es el plazo total del préstamo expresado en meses (los años multiplicados por 12).
Al aplicar esta fórmula cada mes, la parte de la cuota que corresponde a intereses se calcula multiplicando el capital pendiente por el tipo de interés mensual (i), mientras que el resto de la cuota amortiza capital. Como el capital pendiente va bajando mes a mes, los intereses que se pagan también disminuyen progresivamente, y la parte que amortiza capital aumenta en la misma proporción para mantener la cuota constante. Por eso, en los primeros años de una hipoteca se paga sobre todo interés, y en los últimos años, sobre todo capital.
Esta calculadora aplica exactamente esta fórmula mes a mes para construir la tabla de amortización completa, sumando los intereses de cada mensualidad para obtener el total de intereses pagados durante toda la vida del préstamo, y sumando ese total al capital prestado para obtener el coste total del crédito.
Ten en cuenta que el resultado es una simulación basada en los datos que introduces (TIN constante durante todo el plazo). El TIN real que te ofrezca tu banco puede variar en función de tu perfil, la vinculación con productos adicionales (seguros, nómina, plan de pensiones) y las condiciones de mercado en el momento de la firma.
¿Qué es el sistema de amortización francés?+
Es el sistema que usan todos los bancos españoles para las hipotecas a tipo fijo y variable. La cuota mensual se mantiene constante durante toda la vida del préstamo (o durante cada periodo, si el tipo es variable), pero la proporción entre capital e intereses que la componen cambia cada mes: al principio se paga mayoritariamente intereses, y al final, mayoritariamente capital.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?+
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que se aplica cada mes para calcular los intereses, y es el valor que se usa en la fórmula de la cuota. La TAE (Tasa Anual Equivalente) añade además las comisiones y gastos asociados al préstamo, por lo que suele ser más alta que el TIN y sirve para comparar ofertas de distintos bancos de forma homogénea.
¿Qué cambia si mi hipoteca es a tipo variable?+
En una hipoteca variable, el TIN se recalcula periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) sumando un diferencial fijo al valor del Euríbor en ese momento. Esta calculadora asume un tipo constante durante todo el plazo; para simular el efecto de una revisión del Euríbor, usa la calculadora de revisión de hipoteca.
¿Qué porcentaje de mis ingresos debería suponer la cuota?+
Como norma general, los bancos españoles exigen que la cuota mensual no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar. Si introduces tus ingresos en la calculadora, te avisamos automáticamente cuando la cuota estimada supera ese límite.
¿Puedo amortizar anticipadamente para pagar menos intereses?+
Sí. Adelantar capital reduce el saldo pendiente sobre el que se calculan los intereses futuros, lo que se traduce en un ahorro total. Puedes elegir entre reducir la cuota mensual manteniendo el plazo, o reducir el plazo manteniendo la cuota; esta segunda opción suele generar más ahorro en intereses.
¿Cómo afecta la entrada al importe de la cuota?+
Cuanta mayor sea la entrada, menor será el capital prestado y, por tanto, menor la cuota mensual y los intereses totales. La mayoría de bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que se recomienda contar con al menos un 20% ahorrado, más los gastos de compra.