¿Cuánto me pueden dar de hipoteca?
Introduce tus ingresos netos mensuales y tus deudas existentes para descubrir el importe máximo de hipoteca que te podrían conceder, aplicando el criterio de esfuerzo que usan los bancos españoles.
¿Cómo se calcula? y preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el importe máximo de una hipoteca?+
Esta calculadora invierte el razonamiento habitual de una hipoteca: en lugar de partir del precio de la vivienda para obtener la cuota, parte de tu capacidad de pago para obtener el precio máximo de vivienda que podrías comprar.
El primer paso es calcular la cuota máxima admisible aplicando la ratio de esfuerzo que usan los bancos españoles (el 35% de tus ingresos netos mensuales, como referencia habitual) y restando la cuota de tus deudas existentes:
maxCuota = ingresos × 0,35 − deudas
A partir de esa cuota máxima, se invierte la fórmula de amortización francesa (la misma que usan todos los bancos para calcular la cuota de una hipoteca) para obtener el capital máximo que esa cuota permitiría financiar, dado el plazo y el TIN introducidos:
maxCapital = maxCuota · (1 − (1 + i)^−n) / i
Donde i es el TIN anual dividido entre 12 y expresado en tanto por uno, y n es el plazo en meses (los años multiplicados por 12).
Por último, como los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación de una vivienda habitual, el precio máximo de vivienda se obtiene dividiendo el capital máximo entre 0,8:
maxPrecioVivienda = maxCapital / 0,8
Si tus deudas existentes ya superan por sí solas la cuota máxima admisible según tu ratio de esfuerzo, la calculadora muestra un resultado a cero: según este criterio no tendrías capacidad de endeudamiento adicional.
Este resultado es una estimación orientativa. La aprobación real de un banco depende de muchos más factores además de la ratio de esfuerzo: tu historial crediticio, el tipo de contrato laboral y su antigüedad, otros ingresos o patrimonio, y la política de riesgos concreta de cada entidad.
¿Cómo calculan los bancos cuánto me pueden prestar?+
Los bancos parten de tu ratio de esfuerzo: la cuota mensual de todas tus deudas (incluida la nueva hipoteca) no debería superar un porcentaje de tus ingresos netos, habitualmente el 30-35%. A partir de la cuota máxima que puedes asumir, calculan el capital máximo que esa cuota permite financiar según el plazo y el tipo de interés, y limitan además el préstamo a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda (normalmente el 80%).
¿Qué es la ratio de esfuerzo del 35%?+
Es el porcentaje máximo de tus ingresos netos mensuales que los bancos españoles suelen aceptar que se destine al pago de deudas, incluyendo la cuota de la nueva hipoteca. Si tus ingresos netos son 2.500€, la cuota total de tus deudas no debería superar los 875€ al mes. Esta calculadora usa el 35% por defecto, aunque algunas entidades aplican criterios algo más estrictos u holgados según tu perfil.
¿Por qué se descuentan mis deudas existentes?+
Porque el banco evalúa tu capacidad de pago total, no solo la de la nueva hipoteca. Si ya pagas una cuota de coche o un préstamo personal, esa cantidad se resta del margen disponible dentro de tu ratio de esfuerzo máximo, reduciendo la cuota (y por tanto el capital) que podrías destinar a la hipoteca.
¿Por qué el precio máximo de vivienda no es igual al capital máximo del préstamo?+
Porque los bancos no suelen financiar el 100% del valor de una vivienda habitual, sino como máximo el 80% de su valor de tasación. Por eso, para saber el precio máximo de vivienda que podrías comprar, esta calculadora divide el capital máximo del préstamo entre 0,8: necesitarás aportar el 20% restante (más los gastos de compra) con ahorros propios.
¿Este resultado es lo que el banco me va a conceder seguro?+
No. Es una estimación basada únicamente en tus ingresos, tus deudas, el plazo y el TIN que introduces. La aprobación final de un banco depende de muchos más factores: tu historial crediticio, el tipo de contrato laboral y su antigüedad, otros ingresos o patrimonio, la política de riesgos de cada entidad y las condiciones concretas que te ofrezcan.
¿Puedo aumentar el importe máximo que me prestarían?+
Sí, principalmente reduciendo tus deudas existentes antes de solicitar la hipoteca, alargando el plazo (aunque esto incrementa el total de intereses pagados) o aportando una entrada mayor, lo que reduce el capital necesario aunque no cambia la cuota máxima admisible según tus ingresos.